"Bancile isi fac niste calcule simple. E un calcul economic, financiar daca treci sau nu la o executare silita. Bancile stiu istoricul clientilor si daca pot sau nu sa returneze un credit. Acolo unde se poate, ele trec la discutii si negocieri cu respectivii clienti", a declarat vineri la videochat-ul incont.ro Ionut Serban (foto), Managing Associate la Tuca Zbarcea & Asociatii, una dintre cele mai mari case de avocatura din Romania.

El povesteste in pasi cum este scoasa la executare silita o casa. Mai intai, se face o evaluare a imobilului de catre evaluator, care stabileste pretul de pornire.

"Pretul poate sa scada daca imobilul nu se vinde", puncteaza avocatul. Banca are obligatia de a face publicitate daca are un imobil in executare silita.

"Trebuie sa faci publicitate la sediul executorului si intr-un ziar de larga circulatie. Cu cat faci publicitate mai multa cu atat vin mai multi doritori. Sunt cateva banci care pun informatiile si pe site-urile proprii", a continuat Ionut Serban.

Pasii sunt: evaluarea, afisarea anuntului, se fixeaza licitatia, se organizeaza si se organizeaza iar daca nu se adjudeca.

Daca persoana care a achitat garantia de 10% ca sa participe la licitatie, nu se mai prezinta, se reia licitatia.

Intrebat daca preturile la care se vand actualmente locuintele in executare silita sunt cele corecte, Ionut Serban a raspuns ca "pretul pietei este o notiune extrem de volatila". 

"Poate pretul la care cumparam era corect, poate nu! Se porneste de regula de la criteriul preturilor afisate de agentiile imobiliare. Pretul pietei este pretul la care se vinde si nu pretul care se cere. Agentii imobiliari cam spun preturile care se cer si preturile la care se vinde, desi teoretic acestea ar trebui sa fie confidentiale, sa ramana intre cele doua parti", explica acesta.

Ce faci daca nu mai ai bani ca sa platesti ratele?

Sunt doua situatii in care ajung oamenii care au venituri din ce in ce mai mici. Prima - poti sa ajungi in incapacitate de plata si nu mai poti sa achiti niciun fel de rate la banca. A doua - nu mai ai bani de rate decat sa le acoperi partial.

Pentru prima situatie, trebuie sa ai o discutie cu banca sa iti prelungeasca creditul si sa iti reduca rata si dobanda lunara. Bancile de obicei sunt deschise la discutii.

Pentru a doua, daca ai ajuns la incapacitate de plata, "solutiile sunt fie sa astepti sa intre in vigoare legea falimentului personal, fie sa te astepti din moment in moment la o executare silita", explica Ionut Serban.

De regula, bancile accepta o perioada de gratie in care nu platesti rata, platesti doar dobanda. Asta inseamna castigul bancii, adauga el.

Este posibila si renegocierea contractului, dar si refinantarea creditului, continua avocatul Tuca Zbarcea & Asociatii.

Intrebat daca este posibil ca bancile sa accepte sa iti mai scada si din comisioanele percepute, Ionut Serban a spus ca trebuie analizat de la caz la caz. El a reamintit ca in urma cu mai multe luni, Comisia Europeana a decis renuntarea sau diminuarea comisionului de plata in avans a creditelor. 

"Renuntarea totala la comisioane se va aplica la creditele mai mici. Creditele care nu au garantii au si dobanzile cele mai mari. Probabil va exista un reviriment al creditelor de consum", mai spune avocatul, invitat la videochatul incont.ro.

In cazul in care ai ajuns in incapacitate de plata a ratelor, la 90 de zile dupa ce persoana inceteaza sa isi plateasca ratele, intra in executare silita.

"Difera desigur de la caz la caz, dar dupa 90 de zile banca poate incepe procedura de executare silita", puncteaza Ionut Serban. El adauga ca in 3 ani, banca pierde dreptul de a-si cere rata, pentru ca se prescrie, dar pana atunci ia poate lua toate masurile posibile.

"De regula, o executare silita nu mai poate fi intrerupta decat prin hotarare judecatoreasca. Bancile fiind rodate in procedurile de executare, fac cu greu greseli de procedura. O alta varianta pe care clientul o are este sa ceara suspendarea executarilor silite", adauga avocatul.

El a tinut sa precizeze ca daca dovedesti ca ai platit cele trei rate restante, executarea silita inceteaza.

Cum ne ajuta legea falimentului personal?

Senatul a aprobat tacit legea falimentului personal. Acesta ar urma sa fie aprobata si de Camera Deputatilor. Legea este utila persoanelor care se dovedesc de buna credinta.

"Cei care s-au indatorat excesiv stiind ca nu au cum sa-si achite creditele pot fi penalizati de noua lege si nu ajutati!", mai spune Serban. El adauga ca numai judecatorul poate stabili daca sunt un creditor de buna credinta sau de rea credinta.

"Ma indoiesc ca legea falimentului personal va trece de Parlament desi o astfel de reglementare exista in mai multe tari europene. FMI nu este de acord cu legea falimentului personal pentru ca cel mai probabil procedura i se pare complicata si in fapt nu este decat o prelungire a perioadei in care banca isi poate recupera banii", adauga acesta.

El mai spune ca angajatorul poate fi obligat sa achite bancii 25% din salariul angajatului lui daca banca pune poprire.

Daca sunt doua sau mai multe banci, trebuie sa dai 50% din salariul tau catre acestea in caz de poprire.

"Niciun angajator nu poate sa se opuna popririi pentru ca altfel el devine debitor si va trebui sa plateasca el datoriile. Asa spune legea!", puncteaza avocatul.

Fiscul poate sa execute silit si persoanele fizice care au datorii. Sunt insa putine cazuri de acest gen.

Masurile pe care Guvernul vrea sa le ia acum ne arata ca este destul de posibil sa creasca numarul executarilor silite, adauga Ionut Serban.

Care sunt riscurile atunci cand vanezi o casa in executare silita?

Daca urmaresti sa cumperi o casa la un pret sub pretul pietei, poti sa astepti o executare silita potrivita.

Sunt totusi si dezavantaje. De regula, nu poti sa vizionezi apartamentul, aflat in executare silita. Casa este locuita tot de vechiul proprietar care nu te primeste. Nu poti sa vezi casa si nu sti pe ce dai banii. 

Daca o sa cumperi un apartament in executare silita, legea te protejeaza si nu are nicio ipoteca.

Ca nou proprietar trebui sa-l dai afara pe vechiul, mai ales daca nu doreste sa plece. Executorul judecatoresc este singurul care te poate pune in posesie, cum se spune in termeni juridici. El poate sa apeleze si la Politie, mai spune avocatul.

"Poate sa dureze destul de mult timp pana intri in posesie. De regula, cei care sunt evacuati au apartamentul respectiv ca singura lor locuinta si nu au unde sa se mute si atunci incearca sa prelungeasca perioada cat pot de mult", explica acesta.

Banca te poate executa silit in lipsa daca ai plecat din tara si ai datorii. In 2-3 luni "se rezolva".

Pentru sume mici, bancile nu se grabesc sa inceapa executarea silita. In cazul companiilor, daca ai datorii de peste 30.000 de lei ti se poate cere executare silita, daca ai datorii mai mici - nu. La persoane fizice nu exista o astfel de limita. In SUA e limita de 1.000 de dolari, la noi nu exista.

In nord-vestul tarii sunt mai multe cereri de executare silita pentru ca cel mai probabil cei care detineau imobilele respective si-au pierdut joburile din Europa occidentala si nu au mai avut bani ca sa-si plateasca ratele, mai explica Ionut Serban.

"Daca nu ai venituri, banca poate sa execute restul bunurilor: O masina, alte bunuri imobile", puncteaza avocatul. El adauga ca banca poate sa iti scoata la vanzare si bunuri de valoare precum ceasuri, bijuterii s.a.m.d..

"Legea permite o astfel de executare. Bancaa poate sa pun apoprire sau poate sa execute bunuri mobile. Nu trebuie sa fie bunuri cumparate din banii de la banca, pot sa fie orice fel de bunuri avute in patrimoniu", continua specialistul.

El mai afirma ca, deocamdata, bancile nu au trecut la executari silite de bunuri mobile, ci mai degraba se folosesc de popriri!

"Firmele de recuperare mizeaza foarte mult pe componenta psihologica. Poti fi bombardat cu sms-uri, telefoane, poate sa vina si la tine la usa. Unii cedeaza, altii nu! Asta pentru ca ei lucreaza pe comisioane de succes si sunt platiti in functie de cat aduc inapoi bancii", mai spune avocatul.

Faptul ca sunt peste 100.000 de cereri de executare silita, ne arata ca bancile si-au cam pierdut rabdarea, continua acesta. El mai spune ca sunte stimari ca se va ajunge si la 700.000 - 800.000 de executari silite.

"Scoaterea la licitatie a multor imobile va duce la scaderea preturilor pe piata imobiliara", puncteaza el.

Procedura de executare silita poate sa dureze 2-3 luni.

Daca ai cumparat prin Prima Casa, nu inseamna ca nu poti fi executat silit. Banca isi ia banii de la Fondul de garantare in limita a 60.000 de euro. Daca a imprumutat mai mult, trebuie sa treaca la executare silita ca sa isi recupereze restul, mai spune avocatul Tuca Zbarcea & Asociatii.

Mai ales din 2009 incoace, rambursarea imprumuturilor a devenit pentru multi dintre romani o misiune aproape imposibila. Fie ca rata a crescut din cauza devalorizarii leului, fie ca pur si simplu veniturile au scazut pentru ca suntem in criza.

 

Cei care nu mai pot plati rata catre banca ajung la executare silita. In aceasta situatie, banca poate sa execute orice bun aflat in posesia datornicului. Dar daca  acesta nu are nimic pe numele lui, atunci singura solutie este poprirea pe venituri. Altfel spus, sa oblige firma unde lucrezi sa vireze o parte din salariu catre banca, in contul datoriei.